Bail commercial : le remboursement du dépôt de garantie a de nouvelles règles

Vendre son local commercial ne se limite plus à changer de propriétaire sur le papier : depuis le 26 août 2026, c’est aussi le dépôt de garantie du locataire qui change de mains. Cette réforme, issue de la loi de simplification de la vie économique, réécrit une règle vieille de plusieurs décennies et concerne directement les commerçants et artisans qui louent leur boutique, y compris dans l’Aube.

Ce qui change concrètement depuis le 26 août 2026

Jusqu’ici, la Cour de cassation considérait que l’obligation de restituer le dépôt de garantie versé par le locataire à la signature du bail était une dette personnelle du bailleur d’origine. Concrètement, si le local changeait de propriétaire par vente, donation ou succession, le locataire pouvait se retrouver à devoir réclamer sa garantie à un ancien propriétaire injoignable, pendant que le nouveau refusait de payer une somme qu’il n’avait jamais perçue.

La loi de simplification de la vie économique met fin à cette situation : pour toute mutation intervenant à compter du 26 août 2026, la dette de restitution est désormais attachée au local et non plus à la personne du bailleur. C’est donc le nouveau propriétaire qui devra rembourser le locataire à la fin du bail, qu’il ait ou non encaissé lui-même le dépôt initial.

Le plafonnement du dépôt, une mesure liée

Cette réforme s’inscrit dans un mouvement plus large de rééquilibrage entre bailleurs et locataires commerciaux. Depuis le 26 mai 2026 déjà, le montant total des garanties exigées par un propriétaire (dépôt de garantie et autres sûretés cumulées) ne peut plus dépasser l’équivalent d’un quart du loyer annuel, dès lors que le local bénéficie de la facturation mensuelle du loyer.

• Avant la réforme : aucun plafond légal, certains bailleurs exigeaient plusieurs mois de loyer en garantie.
• Depuis le 26 mai 2026 : plafond fixé à un quart du loyer annuel pour les baux conclus ou renouvelés.
• Depuis le 26 août 2026 : transfert automatique de l’obligation de remboursement au nouveau propriétaire en cas de vente, donation ou succession.

L’objectif affiché par le gouvernement est de soulager la trésorerie des commerçants locataires, souvent contraints de mobiliser des sommes importantes dès l’installation, alors qu’ils doivent déjà financer stock, travaux et loyers trimestriels.

Et si le bailleur avait demandé d’autres garanties ?

Certains propriétaires exigent, en plus ou à la place du dépôt de garantie classique, une caution bancaire, une garantie à première demande ou une hypothèque. La réforme prévoit que la mutation du local entraîne la caducité automatique de ces garanties alternatives. L’ancien bailleur doit alors restituer au locataire les documents correspondants et procéder aux mainlevées nécessaires, dans un délai maximal de six mois après la vente.

Ce que doivent vérifier locataires et propriétaires aubois

Pour les commerçants et entreprises du bassin troyen qui louent leur point de vente, quelques réflexes s’imposent avant et après une vente de local :

• Vérifier que l’acte de vente mentionne explicitement le montant du dépôt de garantie transféré au nouvel acquéreur.
• Demander une attestation écrite du nouveau bailleur reconnaissant sa reprise de l’obligation de restitution.
• Pour les garanties alternatives (caution bancaire, hypothèque), réclamer les documents de mainlevée dans les six mois suivant la mutation.
• Pour les baux conclus après le 26 mai 2026, contrôler que le montant demandé respecte bien le plafond du quart du loyer annuel.

Ce point de vigilance concerne aussi les professionnels de l’immobilier commercial de l’Aube, notaires et agences inclus, qui doivent désormais intégrer cette clause dans leurs actes de vente.

Questions fréquentes

La réforme s’applique-t-elle aux baux d’habitation ?

Non. Ce transfert automatique de l’obligation de restitution concerne uniquement les baux commerciaux. Les règles de restitution du dépôt de garantie pour les locations d’habitation (délai d’un à deux mois selon l’état des lieux) restent inchangées.

Que se passe-t-il pour les ventes conclues avant le 26 août 2026 ?

La nouvelle règle ne s’applique qu’aux mutations (vente, donation, succession) intervenant à compter du 26 août 2026. Pour les ventes antérieures, l’ancienne jurisprudence de la Cour de cassation continue de s’appliquer.

Le plafonnement du dépôt de garantie est-il rétroactif ?

Non plus. Il concerne les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. Les baux en cours signés avant cette date ne sont pas automatiquement recalculés.

Sources

economie.gouv.fr —
Actu-Juridique —
Foncia